おうちの仲人

料金一切不要でご相談。マイホーム購入についてお悩みでしたら、ぜひともご相談ください。

中古物件購入の落とし穴


こんにちは。                 

釣りが大好き2児のイクメンパパの大ちゃんです。

2020年オリンピック年がやってきましたね!!

それに伴ってなのか住宅事情にも変化が起きています。

今回はそんな変化が起きている住宅事情と落とし穴についてお伝えします。

 

目次

1.伸びている中古住宅市場

2.今が買い時?

3.中古住宅の思わぬ落とし穴

4.まとめ

1.伸びている中古住宅市場

マイホームを購入しようと考えた際に大きく分けて3つの選択肢があります。

①新築注文住宅(戸建て)を購入するか

②新築分譲住宅(戸建て・マンション)を購入するか

③中古住宅(戸建て・マンション)を購入するか

その中で最近伸びているのが③の中古住宅です。

札幌圏でよく付き合いのある不動産担当者に話を聞くと4,5年位前から中古住宅の市場は相場価格が上がっておりそれにもかかわらず多くの中古住宅が売れているというのです。

なかには

『10年前に購入したマンションが買った当時と同じ金額で売却できた』などといケースも発生するくらいまさにプチバブルが発生しているそうです。

売る側にとってはとってもメリットのある話ですが購入する側にとっては高い金額の支払いをしないと購入できないという話ですから現在は『売り手市場』になっているのかと思います。

 

2.今は買い時?

 

買い時に関してはこんな要因が考えられます。

1.資産価値として購入を考える

2.豊かな暮らしを得るために購入を考える

買う側からするとコストの観点では買い時ではないかもしれません。

東京オリンピック開催後の影響を受けて住宅価格が下落することが一般的に考えられています。

過去のオリンピック開催国を見てもシドニー、アテネ、北京、リオデジャネイロの4都市において開催後の景気が後退しているのが現状です。

また、平成29年度の65歳以上の人口は3515万人となっており高齢化率は27.7%という結果が発表されていて2025年には5人に1人が75歳以上の後期高齢者となることが予想されています。

これによって高齢者が所有していた土地や住宅の売却が増加し需要と供給のバランスが不均衡になり住宅価格が下落すると考えられてます。

 

3.中古住宅の思わぬ落とし穴『60年ルール』

中古住宅は新築住宅に比べて安価になることがほとんどです。

そのため、新築よりも支払いが安く収まると考え中古物件の購入を検討される人も多いかと思います。

しかし、全てにおいてそうは言えなくて場合によっては新築購入時の支払いよりも高くなってしまう場合があるんです。

『60年ルール』という物がありまして

新築住宅を購入する際に多くの方は35年という長期のローンを組みます。その際銀行側としては『抵当権設定』といって万が一支払いが滞る状態になった場合建物の返済の代わり(担保として)設定するのですが実はこの年数というのは銀行が建物の資産価値を見据え決めた年数であって築60年以上の物件は担保評価ができないという内容なのです。

つまり60年から現在の築年数を引いた年数分しか借入ができないのです

例)

60年-築35年=25年  25年ローンが最長‼!

新築で3000万の借り入れ

35年返済金利0.7% 月々返済 80,556円

築40年中古物件2000万円の借り入れ

20年返済金利0.7% 月々返済 89,326円

中古だと1000万安くなるからと思って検討してみるも返済は中古物件のほうが大きくなりました。

中には自分たちには新築で購入する予算はないから中古物件で探したいという方もいらっしゃるかと思いますが築年数によっては逆に返済しづらい結果になることもあるんです。

 

4.まとめ

札幌は首都圏に比べて価格の下落やオリンピックの影響は受けないかもしれません、しかしながら現在住宅価格が上昇している事実がありますので影響は少なからず出るのではないかと思います。

おうちの仲人へも中古物件の購入の相談も増えています。     

建て時というのは僕らが決めるものではなく

『お客様が欲しいと思った時が一番の建て時』

とご説明しています。

そのうえで様々な事情を鑑みてメリット・デメリットをお伝えしたうえでご判断いただいています。

2020年になり住宅事情も転換期となりつつありますので自分に合った住宅を検討したいという方はぜひ1度ご相談ください。

おうちの仲人は

‟家づくりを頑張ろうとする人を全力でサポートいたします”